De afgelopen jaren is het rendement van particuliere verhuurders flink onder druk komen te staan. Waar zij vroeger nog een nettorendement van ruim 8,1% konden realiseren, is dit inmiddels gedaald naar slechts 2,4%. Dit roept de vraag op: blijft investeren in huurwoningen aantrekkelijk? Met het wetsvoorstel Betaalbare huur, dat vanaf 1 juli 2024 ingaat, probeert de overheid een balans te vinden tussen de belangen van huurders en verhuurders.
Betaalbare huur: wat houdt het in?
Met het wetsvoorstel Betaalbare huur worden te hoge huren in het middensegment aan banden gelegd. Zo zorgt de nieuwe wet ervoor dat de huurprijzen van woningen beter aansluiten bij de kwaliteit van de woning. Hierdoor krijgen huurders meer bescherming tegen oneerlijke prijzen, zonder dat beleggers volledig ontmoedigd worden om te investeren in huurwoningen.
Het voorstel breidt de gereguleerde huur uit naar woningen in het middensegment tot 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze woningen mogen maximaal €1.123 per maand kosten. De maatregel geldt voor nieuwe huurcontracten en zal elke vijf jaar worden geëvalueerd.
Het effect op huurprijzen en woningenaanbod
Momenteel betaalt ongeveer 40% van de huurders in het middensegment te veel huur in verhouding tot de kwaliteit van hun woning. Het wetsvoorstel voorkomt verdere prijsstijgingen en zorgt ervoor dat de huur van naar schatting 300.000 woningen met gemiddeld €190 omlaag gaat. Bovendien worden er 113.000 woningen toegevoegd aan het betaalbare huursegment.
Meer bescherming voor huurders
Het wetsvoorstel maakt het WWS dwingend, wat betekent dat verhuurders bij elk nieuw huurcontract een puntentelling van de huurwoning moeten overleggen aan de huurder. Gemeenten krijgen de taak om toezicht te houden en kunnen optreden tegen te hoge huren. Huurders krijgen ook ruimere toegang tot de Huurcommissie, zodat zij niet meer individueel een procedure hoeven te starten om hun rechten te laten gelden.
Wat betekent dit voor verhuurders?
Hoewel beleggers geconfronteerd worden met een daling van het rendement door hogere rente en fiscaliteitsmaatregelen, maakt de nieuwe wet investeren in huurwoningen nog steeds interessant. Zo is er rekening gehouden met het belang van rendabele investeringen in de bouw van nieuwe middensegment huurwoningen. Er wordt namelijk een nieuwbouwopslag van 10% ingevoerd voor woningen waarvan de bouw voor 1 januari 2026 is gestart. Deze opslag blijft gelden zolang de regulering van kracht is. Daarnaast is het woningwaarderingsstelsel gemoderniseerd, waardoor extra punten worden toegekend voor betere energielabels, buitenruimtes, en de kwaliteit van sanitair en keukens. Dit zorgt ervoor dat investeringen in nieuwbouw rendabel blijven, terwijl de kwaliteit van de woningen wordt verhoogd.
Verwachting van het kabinet
Hoewel sommige beleggers hun huurwoningen zullen verkopen, is er geen sprake van een massale verkoopgolf. Verhuurders zullen waarschijnlijk wachten tot huurders vertrekken voordat ze tot verkoop overgaan, mede omdat de nieuwe regulering alleen geldt voor nieuwe huurcontracten. Daarnaast blijkt uit cijfers van het Kadaster dat het aantal verkochte woningen in 2023 veel lager is dan in de jaren ervoor, wat aangeeft dat de verkoop van huurwoningen geleidelijk zal verlopen.
Betaalbare koopwoningen als gevolg van verkoop
Een positief neveneffect van de verkoop van huurwoningen door beleggers is dat deze woningen weer beschikbaar komen voor koop. Dit biedt kansen voor mensen met een middeninkomen die eerder waren aangewezen op dure huurwoningen. Zo blijkt uit cijfers van het Kadaster dat in 2023 zo’n 75% van de door beleggers verkochte woningen een verkoopprijs had onder de NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie).
Duidelijkheid voor huurders en verhuurders
Met het wetsvoorstel Betaalbare huur wordt een nieuwe balans gevonden tussen betaalbare huren en investeringsmogelijkheden voor verhuurders. Het wetsvoorstel biedt meer bescherming aan huurders, terwijl verhuurders door de modernisering van het WWS en de nieuwbouwopslag nog steeds kunnen investeren in het middensegment. Volgens het kabinet zorgt deze wet voor meer betaalbare woningen, duidelijkheid op de huurmarkt, en een gezonde verhouding tussen huur en koop. De nieuwe wet zal vanaf 1 juli 2024 in werking treden, waarmee zowel huurders als verhuurders meer zekerheid krijgen over hun rechten en mogelijkheden.
