Een 99-jarige weduwe overlijdt. Ze laat aan haar dochter na alle aandelen in een BV, die zes bedrijfsgebouwen, verdeeld in 15 units, verhuurt. In de aangifte erfbelasting wordt de going concernwaarde gesteld op € 846.000 en wegens de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten een beroep gedaan op vrijgesteld ondernemingsvermogen van € 794.539. De Belastingdienst corrigeert dit.

Wat doet de BV?
De bedrijfspanden behoren tot de materiële vaste activa van de vennootschap. Ze zijn niet met vreemd vermogen gefinancierd. Er vindt geen koop, verkoop of (her)ontwikkeling plaats met betrekking tot de materiële vaste activa.

De omzet van de vennootschap bestaat geheel uit huuropbrengsten. Voor alle huurovereenkomsten wordt het ‘ROZ-model voor kantoorruimte’ gehanteerd. Er worden daarin geen aanvullende afspraken gemaakt omtrent de leveringen en diensten door de vennootschap aan de huurder. De huurder dient zelf servicecontracten af te sluiten na goedkeuring door de vennootschap.

In tussenliggende jaren is er leegstand geweest. Er zijn uiteraard ook onderhoudskosten gemaakt.

De passiva van de BV bestonden uit een pensioen- en lijfrenteverplichting ten aanzien van de erflaatster, latente belastingverplichtingen, een voorziening groot onderhoud gebouwen, een rekening-courant schuld aan erflaatster, een lening aan de echtgenoot en relatief lage schulden aan kredietinstellingen, crediteuren, belastingen en overlopende passiva.

Tot haar overlijden was de weduwe enig werknemer/bestuurder van de BV. Zij ontving als bruto loon € 11.502 per jaar. Daarna heeft de echtgenoot van de erfgename deze functie naast zijn fulltime baan voortgezet tegen een vergoeding van € 12.640 per jaar.

Wanneer is sprake van een onderneming voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten?
Deze vraag bepaalt of in dit geval recht bestaat op een voorwaardelijke kwijtschelding wegens bedrijfsopvolging van circa € 155.000. 

Om de exploitatie van onroerende zaken als het drijven van een materiële onderneming te kunnen aanmerken geldt dat de in dit kader te verrichten of verrichte arbeid naar aard en omvang meer moet hebben omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is, met als doel het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat.

Standpunt erfgename
De erfgename stelt dat sprake is van actief beheer en somt de werkzaamheden op:

  • het zoeken en selecteren van geschikte huurders,
  • het vaststellen van de huurprijzen,
  • het voeren van correspondentie met betrekking tot de huurovereenkomsten en huurachterstanden,
  • het beoordelen en aanpassen van de verzekeringscontracten en condities, zulks gerelateerd aan de activiteiten van de huurders en de wijzigingen daarin,
  • het afhandelen van de opmerkingen van huurders,
  • de dagelijkse sluiting van het bedrijventerrein en de visuele inspectie van de gebouwen en het terrein,
  • de dagelijkse controle op mogelijk onbevoegd parkeren op het bedrijventerrein,
  • het beoordelen van het benodigde onderhoud,
  • het zelfstandig uitvoeren van (klein) onderhoud,
  • het bijhouden van de huur en financiële administratie,
  • het onderhouden van contracten met aannemers, gemeentelijke diensten en nutsbedrijven,
  • het aanvragen van offertes en het verstrekken van opdrachten aan aannemers, en
  • het lezen van vakliteratuur en het onderhouden van kennis aangaande onroerend goed.

Standpunt Belastingdienst
Volgens de Belastingdienst zijn de genoemde werkzaamheden nu juist normale werkzaamheden voor het beheer van beleggingsvermogen. Ze betreffen werkzaamheden op operationeel niveau: administratieve, technische en commerciële werkzaamheden. Ze creëren geen meerwaarde.

Oordeel rechter
Volgens de rechter overtreft het overgrote deel van de genoemde werkzaamheden niet het normale vermogensbeheer. Uitsluitend de genoemde dagelijkse werkzaamheden (de dagelijkse sluiting van het bedrijventerrein en de visuele inspectie van de gebouwen en het terrein, alsmede de dagelijkse controle op mogelijk onbevoegd parkeren op het bedrijventerrein) kunnen onder omstandigheden werkzaamheden zijn die meer omvatten dan normaal vermogensbeheer. Maar de rechter betwijfelt of deze ook daadwerkelijk dagelijks hebben plaatsgevonden.

Het werkelijk behaalde rendement geeft inzicht in het doel van de werkzaamheden. De erfgename heeft echter niet onderbouwd dat het door haar berekende gemiddelde directe rendement hoger is dan hetgeen bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Ze maakt niet aannemelijk dat de werkzaamheden van de vennootschap als doel hadden het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat.

Volgens de rechter is het dus niet aannemelijk dat de BV ten tijde van overlijden van de weduwe een materiële onderneming dreef. Er bestaat dan ook geen recht op de bedrijfsopvolgingsfaciliteit.

Let op: De zeer gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten voor de erfbelasting zijn bedoeld voor overgang van bedrijven, in fiscale termen: materiële ondernemingen. Belegt een BV vooral in bedrijfspanden dan moet de erfgenaam bewijzen dat sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer.