Bouw woningen voor verhuur: verlies aftrekbaar?

Een particulier koopt een braakliggend perceel van de gemeente om daar twee woningen op te laten bouwen, bestemd voor verhuur. Hij krijgt een bouwvergunning, sluit leningen en een ingeschakelde aannemer bouwt de woningen. Eenmaal gereed, worden ze verhuurd voor € 2.500 per maand. De waarde op dat moment ligt ruim € 60.000 onder de gemaakte kosten. Is sprake van een aftrekbaar verlies?

Standpunten en bewijslast
De particulier neemt het standpunt in dat zijn werkzaamheden met betrekking tot de realisatie van de twee woningen resultaat uit overige werkzaamheden vormen, omdat hij hieruit inkomen heeft verworven en er geen sprake is van een speculatief karakter.

De Belastingdienst is van mening dat geen sprake is van inkomensverwerving in box 1, dat objectief bezien geen voordeel te verwachten was en dat de verrichte werkzaamheden normaal vermogensbeheer niet te boven gaan. Het resultaat uit die werkzaamheden geldt daarom niet als resultaat uit overige werkzaamheden in box 1 en de bouwgrond moet dus voor de heffing in box 3 in aanmerking worden genomen.

Als de werkzaamheden resultaat uit overige werkzaamheden vormen, staat vast dat bij oplevering van de twee woningen sprake is van een aftrekbaar verlies. Daarom moet de particulier aannemelijk maken dat van resultaat uit overige werkzaamheden sprake is.

Bron van inkomen: drie voorwaarden
Het resultaat dat wordt behaald met werkzaamheden vormt slechts inkomen voor de heffing van box 1, als er een bepaalde bron van inkomen aan die werkzaamheden ten grondslag ligt. Daarvoor gelden drie voorwaarden: deelname aan het economische verkeer, het (subjectieve) oogmerk om voordeel te behalen, en de (objectieve) verwachting dat het voordeel redelijkerwijs kan worden behaald.

Bij de vraag of sprake is van een bron gaat het er niet om of op enig moment opbrengsten in enige vorm zijn te verwachten, maar om een redelijkerwijs te verwachten voordeel waarbij dus de opbrengsten (op enig moment) de kosten zullen overtreffen. Het enkele feit dat in de toekomst verhuur van de woningen is beoogd en daarmee opbrengsten kunnen worden gegenereerd, maakt daarom niet dat zonder meer sprake is van een bron van inkomen.

Objectieve voordeelsverwachting
Vast staat dat sprake is van deelname aan het economische verkeer en dat de particulier het oogmerk had om voordeel te behalen. Daarom is uitsluitend in geschil of de (objectieve) verwachting bestond dat het voordeel redelijkerwijs – in de toekomst – kon worden behaald.

De rechter oordeelt dat de particulier niet aannemelijk heeft gemaakt dat de objectieve verwachting bestond dat een voordeel als gevolg van zijn werkzaamheden zou worden gecreëerd.

De particulier heeft geen bijzondere (voor)kennis of ervaring op het gebied van woningbouw of -verhuur. Het lag dus niet op voorhand in de lijn der verwachting dat hij een voordeel zou behalen door de realisatie van de woningen in eigen beheer.

De particulier dacht bij het opstellen van zijn plannen dat hij een positief resultaat zou behalen, omdat aannemers in die periode om werk verlegen zaten en daardoor de bouw tegen lage bedragen gerealiseerd zou kunnen worden, maar dat bleek in werkelijkheid anders te liggen. Niet aannemelijk is geworden dat de verwachting van de particulier destijds was gebaseerd op een grondig vooronderzoek en op dat moment inderdaad met de door de architect gemaakte plannen een winst zou kunnen worden gerealiseerd, waardoor objectief bezien die voordeelsverwachting bestond.

De particulier heeft zijn stelling, dat hij het perceel tegen een gunstige prijs en voorwaarden heeft kunnen aankopen, onvoldoende onderbouwd. Verder is voor het aannemen van een objectieve voordeelsverwachting onvoldoende dat de particulier spaartegoeden heeft omgezet in woningen, waarmee in de toekomst naar verwachting huurinkomsten worden behaald die hoger zijn dan het rendement op de spaartegoeden.

Conclusie
De rechter oordeelt dat geen objectief voordeel met de realisatie van de woningen werd verwacht. De Belastingdienst heeft daarom de werkzaamheden van de particulier terecht niet als bron van inkomen aangemerkt en het perceel als vermogensbestanddeel voor box 3 in aanmerking genomen.

Let op: Als de particulier wel bijzondere (voor)kennis of ervaring op het gebied van woningbouw of -verhuur had gehad, dan was de conclusie waarschijnlijk anders geweest.